« On nous compare souvent à une direction immobilière externalisée »

Business Immo : Quel est le positionnement d’Azeo Real Estate à l’instant T ?

Stéphanie Kiman-Berger : Depuis la création du cabinet en 2011, notre positionnement est orienté vers l’utilisateur. C’est notre ADN, nous estimons que les utilisateurs créent la valeur des immeubles, qu’il faut défendre leurs intérêts et les représenter. Via le conseil utilisateurs, nous accompagnons les sociétés de toutes tailles dans leurs recherches et leurs négociations de bureaux.

Azeo Real Estate développe également depuis son lancement une activité de conseil en investissement, activité que nous avons souhaité structurer depuis l’arrivée d’Aude Pierucci dans l’équipe (précédemment chez JLL ; recrutée en 2024, ndlr) afin d’apporter aux investisseurs institutionnels, aux foncières et aux investisseurs privés un conseil sur mesure. Nous les accompagnons aujourd’hui dans le cadre d’acquisitions et de cessions d’immeubles ou de portefeuilles, sur toutes classes d’actifs et partout en France, et nous avons initié une activité d’asset management pour le compte de privés.

BI : Quelle est la singularité de votre société ?

SKB : Sur ce marché concurrentiel du brokerage, nous ne travaillons pas pour les bailleurs à la location. Il n’y a donc pas de conflits d’intérêts vis-à-vis de nos clients utilisateurs et entre nos deux métiers. Notre séniorité et notre implication aux côtés de nos clients sont reconnues, et on nous compare souvent à une direction immobilière externalisée.

BI : Justement, comment la demande des utilisateurs évolue-t-elle, à vos yeux ?

SKB : Ma vision est liée aux attentes de mes clients, qui ne sont pas forcément complètement représentatifs du marché. Nous avons récemment travaillé pour plusieurs clients du secteur du private equity et de la finance : un segment qui n’est pas épargné par la crise, certes, mais dont l’exigence est réelle, liée à un besoin croissant de se différencier, tant aux yeux des clients que des collaborateurs. Les entreprises veulent que leurs salariés se sentent bien et valorisés au travail, qu’ils aient envie de venir ou de revenir au bureau, le télétravail n’étant plus très tendance, et bien sûr, le bureau reste une vitrine et un lieu de cohésion et d’identité employeur. Face à la forte augmentation des loyers des dernières années, notamment dans le centre de Paris, les entreprises sont encore plus exigeantes quand elles voient leurs coûts immobiliers bondir, très logiquement, à des loyers de plus de 900 €/m² par exemple ; elles ne laissent plus passer grand-chose. Aujourd’hui, rares sont les sociétés insensibles à cette notion de loyers… surtout dans une économie difficile où les budgets sont à l’inverse souvent de plus en plus tendus et les perspectives difficiles à entrevoir.

BI : Quelle est votre vision sur l’offre actuelle ?

SKB : Nous sommes sur un marché à deux vitesses entre le centre de Paris et le reste du monde. Jusqu’à cet été, Paris est resté sous tension avec des loyers affichés toujours en hausse et une offre assez tendue. Depuis la rentrée, on voit plus d’offres arriver, des offres qui restent plus longtemps sur le marché et des marges de négociations possibles. Cela se détend donc quelque peu côté utilisateurs – c’est la loi de l’offre et de la demande, ni plus ni moins –, alors qu’il y a quelques mois, nous devions nous battre pour trouver des offres adaptées à nos recherches et pour que nos clients y accèdent dans de bonnes conditions. Inquiets de la demande atone du moment et de l’arrivée de locaux vacants sur le marché, les bailleurs commencent à être plus enclins à attirer les utilisateurs, c’est un fait.

BI : Est-ce bon signe ?

SKB : Pour moi, oui bien sûr, c’est un rééquilibrage nécessaire, mais les investisseurs ne vous tiendraient peut-être pas le même discours. Il faut juguler la hausse considérable des loyers que les entreprises ne peuvent pas assumer dans la conjoncture actuelle. Cela peut redonner de l’élan aux mouvements ; ces dernières années, beaucoup de sociétés ont d’ailleurs privilégié la renégociation de leur bail et les réaménagements.

BI : Quid hors de Paris ?

SKB : Notons un rebond de la demande placée des petites surfaces à La Défense : des PME/ETI ont eu accès à des découpages de plateaux ou d’immeubles, elles ont pu se faire une place dans des actifs « prime » avec des services attractifs, certains bailleurs ayant fini par acter la division de leurs actifs face au net ralentissement des prises à bail XXL au sein du quartier d’affaires. Ailleurs, même en première couronne, le marché est pour ainsi dire sinistré, les prix ont chuté, mais cela ne ramène pas pour autant les demandes vers ces quartiers, la centralité et l’accessibilité étant devenues l’enjeu numéro 1 pour les entreprises dont les salariés sont de plus en plus exigeants…

BI : Quel est le terrain de jeu d’Azeo Real Estate ?

SKB : Nous sommes présents en Île-de-France (le siège est situé au 9 rue Jadin, dans le 17^e arrondissement de Paris, ndlr), mais également en région. Et pour cause : nous suivons nos clients. Je peux citer quelques exemples… Avec Swile, nous avons d’abord travaillé à Paris, puis à Marseille et à Toulouse. Avec le Groupe Atlantic, que nous avons accompagné à Paris puis à Nantes, à Rennes ou à Lyon. En Belgique pour Biologique Recherche ou Éric Bompard, à Aix-en-Provence en ce moment pour le compte d’un investisseur.

Côté capital markets, nous sommes aussi très actifs. En 2025, nous avons travaillé sur la mise en vente de plus de 230 M€ d’actifs, dont 60 % de retail, 30 % de bureaux et/ou résidentiel, et 10 % d’entrepôts-activités. Ces mandats, pour certains exclusifs, portent notamment sur un important portefeuille mixte d’actifs en région, un ensemble immobilier résidentiel dans le 5^e arrondissement de Paris, un immeuble mixte dans le 9^e arrondissement, la découpe d’un immeuble à Levallois-Perret, des retail parks en région ou boutiques de pied d’immeuble à Paris ainsi qu’un ensemble immobilier de bureaux de plus de 10 000 m² occupé par un utilisateur de premier rang dans le sud de la France. Nous préparons déjà pour 2026 le lancement d’un actif « prime » dans le QCA et plusieurs actifs à rendement en région. Dans le marché actuel toujours en rééquilibrage nous avons une belle activité.

BI : Quelles sont vos dernières références côté utilisateurs ?

SKB : Sur les 12 derniers mois, nous avons transacté 10 000 m², dont 6 600 m² pour des acteurs de private equity et de la finance. Les références s’enchaînent, à l’image de Montpensier Arbevel sur 1 500 m² avenue Marceau, d’Alantra dans Washington Plaza début 2025, de Duroc Partners qui s’est installé rue du Faubourg-Saint-Honoré il y a quelques semaines, d’Indefi qui a signé 1 400 m² rue de Surène, ou encore Ciclad qui déménagera en 2026 avenue Percier. Dans d’autres secteurs d’activités, nous avons accompagné le promoteur Alsei dans sa prise à bail dans la tour Alto à La Défense, Sevetys, le leader des cliniques vétérinaires a emménagé à pont Cardinet cet été, Codoc Nüme, et d’autres encore. Nous poursuivons notre activité avec actuellement plusieurs recherches parisiennes, dont deux de l’ordre de 2 000 m², et nous avons à cœur de guider au mieux nos clients dans leurs projets de bureaux.