A l’ère où le bien-être au travail est au cœur de toutes les discussions, l’immobilier de bureaux est en train de connaître des mutations profondes donnant lieu à de nouveaux enjeux dans le secteur de l’immobilier tertiaire. La multiplication des nouveaux modes de travail (flex office, home office…) associée au développement des nouveaux lieux de travail (espaces de coworking, tiers-lieux…) ont peu à peu impacté la vision immobilière de toutes les entreprises, quelle que soit leur taille. Elles se doivent dorénavant de revoir la conception des espaces de travail qu’occupent leurs salariés.

La vision que les entreprises ont de leurs espaces de bureaux et de leur investissement dans l’immobilier tertiaire se transforme. Les bureaux sont aujourd’hui vus comme un outil important au service de la transformation et de la performance d’une entreprise. Les aspects architecturaux, techniques et financiers d’un bâtiment ne sont plus les seuls facteurs à prendre en compte dans le choix de siège social ; ce dernier a dorénavant pour but d’être un levier de bien-être pour les salariés et donc de croissance pour l’entreprise.

Qu’est-ce que le bien-être au travail ?

Depuis 1973, la notion de Qualité de Vie au Travail (QVT) a émergé et a été la préoccupation majeure de l’Agence Nationale pour l’Amélioration des Conditions de Travail (ANACT).

Cette préoccupation est restée longtemps reléguée au second plan au sein des grandes entreprises avec une connotation plutôt liée aux risques professionnels et à leur prévention, et on a longtemps préféré utiliser l’expression « amélioration des conditions de travail ». Mais la donne économique ayant changé et l’ère du numérique s’installant, les entreprises sont contraintes à s’adapter, à se transformer et à envisager leur évolution autrement. Depuis les années 2010, le lien entre la Qualité de Vie au Travail et la compétitivité d’une entreprise a été établi par les partenaires sociaux et de nombreuses études associant le « bien-être au travail » aux notions d’efficacité et de performance ont été menées.

En 2013, une définition de la Qualité de Vie au Travail a été retenue par les organisations syndicales dans un accord national interprofessionnel : « La qualité de vie au travail peut se concevoir comme un sentiment de bien-être au travail perçu collectivement et individuellement, qui englobe l’ambiance, la culture de l’entreprise, l’intérêt du travail, les conditions de travail, le sentiment d’implication, le degré d’autonomie et de responsabilisation, l’égalité, un droit à l’erreur accordé à chacun, une reconnaissance et une valorisation du travail effectué ».

Selon l’OMS (Organisation Mondiale de la Santé), le bien-être au travail est « un état d’esprit caractérisé par une harmonie satisfaisante entre d’un côté les aptitudes, les besoins et les aspirations du travailleur et de l’autre les contraintes et les possibilités du milieu de travail ».

QVT ou Bien-être au travail, tel est le nouveau pari des employeurs pour se différencier dans un contexte économique mondial hautement concurrentiel, et parvenir à augmenter leur compétitivité grâce à leur principale ressource, les hommes. S’inscrire dans une démarche de Bien-être au travail invite à ne plus considérer le travail comme un risque, un effort ou un coût, mais comme une ressource, un objet de débat, créateur de valeur et de performance.

Les salariés, eux, sont en quête d’épanouissement, de sens et de lien social, attirés par les nouvelles tendances émanant des « Gafa », des start-up, du Coworking, largement exposés dans les media.

L’effet « GAFA » et « Coworking » a insufflé de nouveaux codes et de nouvelles idées dans la façon de travailler et d’aménager des bureaux afin d’être attractifs pour les talents et les clients. L’esprit du lieu, la qualité des espaces, la décoration et l’incitation à créer des interactions entre les collaborateurs deviennent des facteurs d’attractivité pour recruter des salariés performants et les inciter à  l’être davantage. Pour les start-ups, le bien-être au travail a toujours été un argument différenciant pour attirer de jeunes talents ou des compétences rares sur le marché du travail et elles jouent la carte des bureaux « cool » où l’esprit de l’entreprise se reflète dans le lieu de travail. Il s’agit bien là de créer l’environnement favorable à la création de valeur et à ne plus considérer le lieu de travail comme un outil et un coût, mais comme une ressource à valeur-ajoutée. Mais ne nous y trompons pas, le bien-être au travail ne se réduit pas à travailler dans des locaux agréables et « fun », comme nous l’avons vu plus haut, c’est un état d’esprit bien plus global.

Cela contraste drastiquement avec la réalité de la plupart des entreprises en France où la gestion immobilière et l’aménagement des bureaux ont longtemps été considérés comme un sujet annexe : les bureaux étaient avant tout des m² facilement accessibles pour les salariés et une ligne de coût significative dans les comptes de l’entreprise. Un déménagement était plus souvent pensé dans une logique d’économies que de création de valeur.

Mais, depuis une dizaine d’années un vrai changement de paradigme s’opère : poussés par la profonde mutation de la société et du monde du travail (digitalisation, ubérisation…) les modes de pensée évoluent, la quête de bien-être a été propulsée au centre du dispositif de l’entreprise via la notion de lieu de travail et de services sur le lieu de travail.

L’industrie immobilière s’est emparée de cette tendance, ramenant le lieu de travail sur le devant de la scène comme un moyen de répondre à ces attentes nouvelles en développant de nouveaux concepts d’aménagements, de nouveaux services dans les immeubles pour les occupants, dans le but de servir la cause de la Qualité de Vie au Travail. L’immobilier d’entreprise ne répond plus uniquement à une logique de coûts mais est bel et bien entré dans une logique de création de valeur.

 

Le bien-être au travail : la nouvelle norme de l’immobilier tertiaire

La quête du bien-être en entreprise a imposé de nouvelles normes à l’immobilier d’entreprise qui visent à aider les occupants des immeubles de bureaux à satisfaire leurs employés sur ce volet.   Le siège social est un vecteur fort de la marque employeur pour l’entreprise. Mais le bien-être au travail est avant tout un état d’esprit, c’est pourquoi ces sont les entreprises et non leurs bureaux qui insufflent la Qualité de Vie au Travail.

Il n’en est pas moins que certaines données de bases en terme d’environnement de travail apparaissent maintenant comme incontournables : environnement dynamique, accès transports immédiat, espace vert, douches, salle de sport, services de conciergerie, accueil valorisant et respectueux, espaces collaboratifs, espaces détente, espace d’expression individuelle ou collaborative. Ce sont les codes de l’hôtellerie et les codes de l’économie participative qui se sont peu à peu imposés dans les immeubles de bureaux.

La reconnaissance et la compréhension du lien entre le bien-être des salariés et les gains de productivité conduit désormais les acteurs de l’immobilier à explorer les différentes façons qui permettent à un bâtiment de créer les conditions de bases du bien-être des salariés, avec des enjeux qui vont de la qualité de l’air, à la présence systématique de douches dans les locaux, la qualité des éclairages, la gestion des flux et de l’accueil et la conception des espaces de travail multifonctions, adaptables et modulables selon les besoins. Même si l’aménagement en open space est la configuration intérieure prépondérante aujourd’hui dans les bureaux, les salariés souhaitent plus que tout un espace de travail agréable, qui les motivera et leur permettra de réaliser leurs différentes tâches quotidiennes individuelles ou collectives dans de bonnes conditions.

Selon un sondage conduit par l’Institut CSA pour JLL France au printemps 2016, « 72% [des salariés] rêvent d’une organisation faisant une place au bonheur au bureau ». Pour se faire, les espaces de travail doivent être modifiés afin de tendre vers une organisation hybride qui mêle des zones de travail (individuelles, partagées ou de groupe) avec des services et des équipements innovants, le tout afin de favoriser un meilleur « vivre ensemble » entre les salariés. Pour configurer et repenser les lieux de travail en fonction du bien-être des occupants, le sondage reflète aussi que 46% des salariés aimeraient que leur lieu de travail offre des espaces de santé et de bien-être (salle de sieste, de sport, zen room…), et 32% des salariés souhaiteraient que leurs locaux aient des espaces communautaires (lounges, terrasses, cuisine, espaces café…).

Dans ce cas, on peut se poser la question de savoir où se trouve la séparation entre la vie personnelle et la vie professionnelle ? Nombreuses sont les entreprises qui entendent bien brouiller ces frontières et sont prêtes à des investissements importants pour ce faire. Par exemple, chez Google, les repas sur place sont offerts (pour les salariés ainsi que pour leurs familles), et les lieux de restauration sur place sont ouverts de 6h à 23h afin que les salariés puissent petit-déjeuner, déjeuner et dîner dans les bureaux,  des cours de sports gratuits sont organisés au sein de l’entreprise etc. En offrant tous ces services aux salariés, l’entreprise le décharge de toutes tâches qui pourraient empiéter sur le temps de travail et l’incite à vivre et à travailler en communauté. Ce rôle de l’entreprise n’est pas sans rappeler les pratiques des industries au siècle dernier.

L’immobilier d’entreprise : Un outil stratégique du bien-être et un avantage concurrentiel

Aujourd’hui, toutes les entreprises ont intégré le bien-être au travail dans leur stratégie immobilière. Elles le font de façon à valoriser leur image de marque et à renforcer leur identité. Un déménagement peut être l’occasion de mener ces réflexions et de mener un projet de performance via le bien-être dans l’entreprise. Un gros travail et un engagement managérial fort sont nécessaires à un ancrage durable de cet état d’esprit.

Il est très difficile pour une entreprise de mener de tels changement seule. L’ouverture et la neutralité d’un intervenant extérieur est un facteur clé de succès dans un projet de transformation lié aux hommes. Dans les missions qui lui sont confiées, le rôle de conseil d’Azeo Real Estate et de ses associés est de comprendre le projet d’entreprise bien avant la recherche immobilière faisant de l’immobilier tertiaire un des outils au service de  la stratégie immobilière de l’entreprise en intégrant dans la démarche : la dimension économique d’un déménagement bien sûr, l’environnement et les accès  mais aussi toutes les dimensions du bien-être des salariés dans leur environnement de travail et l’accompagnement de la conduite du changement, pour que tous (entreprise et salariés) puissent à l’arrivée avoir participé à l’aménagement d’un lieu de travail adapté.

Pour une entreprise, revoir son outil immobilier pour favoriser la QVT de ses salariés, c’est se créer un avantage compétitif et une attractivité plus forte. Désormais, déménager permet de créer de la valeur, de la participation, de l’innovation, faisant du lieu de travail un levier majeur de bien-être et de performance.

LE 16/01/2019 ÉCRIT PAR ODILE LEFEVRE