Avec l’économie collaborative en vogue, le terme de « coworking » est dans toutes les bouches. Il recouvre une nouvelle manière de travailler dans un réseau de travailleurs, qui va de pair avec une nouvelle organisation de l’espace de travail afin de le rendre ouvert, partagé et flexible. Il semble ainsi rompre avec les codes de l’immobilier traditionnel d’entreprise.
A Paris, le nombre d’espaces de coworking a été multiplié par 5 en 5 ans, passant de 50 centres en 2012 à plus de 250 fin 2017. La croissance à deux chiffres du nombre d’espaces de coworking en France et la place qu’occupe ce thème dans l’espace médiatique laissent à penser que, le coworking est une véritable révolution du marché de l’immobilier d’entreprise.

Cependant, quel est le réel apport des espaces de coworking sur le marché de l’immobilier de bureaux ? Louer une surface de bureaux est-il devenu si « has been » qu’on ne le dit ?Et comment s’y retrouver ?

Pour répondre aux questions que l’on se pose lorsqu’on recherche de nouveaux bureaux pour son entreprise, nous allons faire un tour d’horizon de ces deux types d’offres de bureaux.

Les espaces de coworking : une niche de l’offre immobilière de bureaux

En France, on compte actuellement un peu moins de 700 sites de coworking (source : http://coworking-carte.fr), dont plus de 250 sont concentrés dans l’agglomération parisienne et principalement dans les quartiers d’affaires traditionnels de l’Ouest parisien (la Défense, Boulogne/Issy-les-Moulineaux), et dans le centre de Paris.

Ce sont surtout les « grands » sites de coworking, dont la surface dépasse 2000 m², qui dopent ce marché puisque les lieux de plus de 2000 m² représentent depuis 2016 les 2/3 des ouvertures en volume. Nous sommes passés d’une offre éparpillée et d’initiatives individuelles à un marché plus structuré où les grands acteurs donnent le ton avec des « business model » bien rodés.

Si ces espaces de coworking occupent une grande partie de l’espace médiatique ils restent très minoritaires dans l’offre globale de bureaux. En effet, ils ne représentent que 0,2% du parc de bureaux en Ile-de-France et selon les prévisions, les ouvertures de nouveaux espaces de coworking ne devraient pas représenter plus de 3% du volume total de transactions franciliennes de bureaux pour l’année 2018.

Le marché du coworking : une multitude d’offres

Sur ce marché, la concurrence est rude entre les quelques géants du coworking (l’américain WeWork – le numéro 1–, le hollandais Spaces, ainsi que les français Nextdoor et Kwerk) et la myriade de petits acteurs qui essaient de s’y faire une place et offrent souvent des solutions plus économiques.

Par conséquent, tous les moyens sont bons capter de nouveaux adhérents. Cela se reflète dans la diversité des offres : chaque centre de coworking propose plusieurs forfaits (des tarifs à la carte, ou du « all inclusive ») et un concept différent (communauté digitale, after-work, interventions d’experts, salle de sport …). Il en résulte des tarifs très variables, en fonction de la gamme des espaces et des services. La fourchette de prix s’étend donc de 300 € à plus de 1100 € par poste et par mois.

Les coworkers qui peuplent ces tiers lieux se divisent entre les membres nomades (de courte durée) et les membres résidents (d’une durée d’au moins un mois). Parmi les profils fréquents de coworkers, il y a des freelances (plus de 50%) ainsi que des startuppers, des travailleurs indépendants et des étudiants. Et, la tendance en plein essor, est l’arrivée des grandes entreprises, car elles sont séduites par l’utilisation de ces espaces pour des équipes spécifiques, ou pour faire gagner du temps à leurs collaborateurs les plus mobiles. On parle d’ailleurs aussi de « Tiers Lieux » pour désigner les espaces de coworking. Les grandes entreprises apprécient également la flexibilité de cette solution qui vient toujours en complément de leurs implantations louées classiquement.

Cependant, le développement des espaces de coworking entraîne des forfaits de moins en moins lisibles et une offre très disparate. Il est donc recommandé de se faire guider par un professionnel dans cette offre plus compliquée qu’elle n’y parait.

Un constat paradoxal : Les espaces de coworking sont moins coûteux tout en affichant un prix plus élevé au m² que les espaces traditionnels de bureaux

Contrairement aux idées reçues, les espaces de coworking ne sont pas l’offre la plus bon-marché de l’immobilier de bureaux. Selon une étude de JLL Paris, le coût de revient moyen d’un bureau classique est de 920 €/m², alors que ce coût grimpe à 1214 €/m² pour un espace de coworking.

Comment une telle équation est possible ? La réponse est simple : pour pallier les marges moyennes de rentabilité, les acteurs du coworking ont adopté un business model qui impose une réduction des coûts fixes. Cette gestion drastique des mètres carrés se fait en combinant l’optimisation du taux d’occupation des surfaces et l’usage très dense de ces espaces de coworking. Pour faire cette économie de surface, les espaces de coworking calculent un espace moyen de 4 à 7 m² par poste de travail (cette surface ne comprend par les espaces mutualisables, accessibles ou non selon le forfait choisi), tandis que dans des bureaux classiques, on compte souvent au moins 10 m² par poste en moyenne.

Donc, si le coût par poste de travail peut sembler attractif, le format du coworking semble plutôt adapté à des microstructures et/ou aux travailleurs indépendants. Au-delà d’une dizaine de collaborateurs, il faut regarder attentivement le détail du rapport prix/surface et des services compris dedans, afin que chaque collaborateur puisse travailler dans de bonnes conditions de confort.

In fine, le coworking est-il plus cher ou moins cher que la location de bureaux traditionnels ? Les chiffres parlent d’eux-mêmes : selon une étude récente de JLL, les bureaux traditionnels resteraient 32 % moins chers que les sites de coworking.

Cette réalité allant à l’encontre des promesses des sites de coworking, il est très important de se faire aider par des spécialistes du bureau pour éviter les pièges et savoir comparer des solutions.

L’immobilier traditionnel d’entreprise : un modèle également avantageux pour son entreprise et son image de marque

Le marché de l’immobilier d’entreprise évolue ; néanmoins les espaces traditionnels de bureaux bénéficient toujours d’atouts non négligeables.

Contrairement aux espaces de coworking, les bureaux classiques permettent à une entreprise de : créer une véritable image de marque, en créant votre univers, votre décoration, vous pouvez mettre en valeur votre « marque employeur », générer un sentiment d’appartenance, renforcer votre culture d’entreprise, offrir un meilleur confort à vos collaborateurs, accompagner la croissance de votre entreprise. En effet, sachez qu’en cas d’accroissement de vos effectifs, il n’est pas toujours évident d’obtenir des places supplémentaires dans les espaces de coworking, qui sont gérés en flux tendus.

De son côté, le marché des bureaux classiques change également pour s’adapter aux attentes des utilisateurs de bureaux. Les propriétaires s’inspirent de la dynamique de « l’esprit coworking » pour fidéliser les locataires. Ils tendent à concevoir des bureaux avec des espaces de travail ouverts et modernes qui favorisent la communication, le partage des expertises et la libération des initiatives. Ils tendent à mettre en place des espaces partagés et des services pour les locataires dans les immeubles voir des surfaces accessibles au public pour favoriser la mixité et la vie dans les bâtiments. A titre d’exemple, selon BNP Paribas Real Estate, un tiers des entreprises du CAC 40 ont développé leur propre modèle interne de coworking au sein de leurs espaces de bureaux.

Certes, par rapport aux différentes offres que proposent les espaces de coworking, les modalités de prise à bail de bureaux (régies par un bail commercial 3-6-9) sont moins flexibles. Cependant, les modalités d’un bail peuvent se négocier et il n’est pas si compliqué de s’engager dans un bail lorsque vous êtes bien accompagnés dans ce processus et dans les négociations.

Le bureau « hybride » : vers le développement d’une offre qui mixe espaces de coworking et immobilier d’entreprise traditionnel 

La recherche de flexibilité, n’est pas une problématique nouvelle dans le marché d’immobilier d’entreprises, et les espaces de coworking y répondent à leur façon.

Mais, un dernier né est déjà arrivé sur le marché des espaces de bureaux. Il s’agit du bureau « hybride ». Situé à mi-chemin entre le tiers lieu et le bureau traditionnel, il regroupe dans un même immeuble des espaces de coworking (souvent au rez-de-chaussée), et des bureaux traditionnels. Les utilisateurs combinent ainsi les avantages de ces deux modèles, et peuvent changer d’espace en fonction des attentes des collaborateurs et s’ajuster en fonction de la croissance de l’entreprise.

Cette nouvelle offre est la preuve que le marché est créatif et que les bailleurs institutionnels n’ont pas dits leur dernier mot et qu’ils cherchent toujours à innover afin de répondre au mieux aux problématiques de flexibilité immobilière des entreprises.

En synthèse, le marché du coworking a connu une croissance fulgurante en France comme à l’international ces dernières années. Cet essor va de pair avec l’émergence de nouveaux usages « au bureau » et l’évolution des modes de travail. Les espaces de bureaux dits « traditionnels », sont également en pleine mutation, l’environnement de travail change quel que soit la typologie de bureaux pour plus de mobilité, de modularité, de fonctionnalités….

Si un grand nombre de professionnels de l’immobilier semblent aujourd’hui concentrer sur ce modèle de centre d’affaire nouvelle génération finalement, il convient de prendre du recul par rapport à cette tendance. En effet, en France, le coworking est d’abord très « parisien » même si les grandes agglomérations voient cette tendance arriver à grand pas, et il ne représente encore qu’une part mineure de l’offre de bureaux et de la demande des utilisateurs.

Aussi, avant de choisir de nouveaux locaux et pour s’y retrouver face à toutes les solutions qui s’offrent aujourd’hui aux entreprises, celles-ci ont intérêt à se faire accompagner et guider. Azeo Real Estate aide les dirigeants d’entreprise à étudier, comparer les offres en évitant les écueils, à les négocier et à s’assurer de leur adéquation aux besoins afin de trouver les espaces de bureaux qui correspondent parfaitement à leurs attentes et à leur budget.