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2017 : un marché des bureaux
en construction très favorable

« Lorsque l’immobilier va, tout va ! » On a en effet souvent tendance à croire que la construction de bureaux en France est liée à la prospérité économique. Cependant, l’équation est plus complexe. Si le marché, en 2017, profite d’une forte dynamique liée à la reprise de la croissance, on assiste néanmoins à un léger recul de la construction de bureaux neufs. Ce paradoxe est pourtant signe de bonne santé du marché ! Se faire accompagner par un cabinet de conseil indépendant est donc une nécessité pour interpréter ce marché si spécifique. Objectif : trouver le bureau neuf le plus adapté, au meilleur coût…

2017 : économie en hausse, construction de bureaux neufs en recul : pourquoi?

Paris, un indicateur de tendance globale en France

L’immobilier des bureaux neuf à Paris est un bel observatoire des tendances globales de l’immobilier de bureaux. On y constate un marché extrêmement actif, mais une production neuve en recul de 12% par rapport à l’année précédente (26e édition du Grand Paris Office Crane Survey). Face à ce constat, il serait aisé de penser que le marché du bureau en construction atteint un plafond ou s’essouffle. Mais c’est en fait tout le contraire qui se produit.

À l’hiver 2016, une vague de livraisons sans précédent a eu lieu. Ne serait-ce qu’à Paris intra-muros, 17 opérations (240 000 m²) ont été livrées, soit 1/3 de tous les chantiers parisiens en cours. Plus encore : la production d’immeubles neufs de bureaux représente 46 % de tous les chantiers de la métropole parisienne ! La Défense va livrer dans les années qui viennent au moins 5 nouvelles tours, alors que plusieurs viennent d’être commercialisée

Un marché en forte expansion

Conclusion ? En 2017, le marché de l’immobilier du bureau neuf s’est rarement aussi bien porté ! Il « digère » les livraisons récentes et continue tout de même à construire.

D’ailleurs, la métropole tire parfaitement son épingle du jeu. 78 % des livraisons à venir vont l’être dans la première et la deuxième couronne – les Hauts-de-Seine représentant à eux seuls plus de 470 000 m². De fait, en 2016, près de 20 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier de bureaux en Île-de-France (chiffre Immostat), ce qui représente le plus grand investissement sur la métropole parisienne de l’histoire.

Depuis 2016, on assiste à un essor des programmes de surface de plus de 5 000 m². Pour autant, les opérations concernant les plus petites surfaces représentent à elles seules plus de mètres carrés que les grands programmes. Ce marché s’est même stabilisé à un niveau rarement atteint (au-delà de 1,5 million de mètres carrés pour la métropole parisienne en 2016).

2017 : les bureaux neufs, une synergie entre Paris et les Régions

On sait que l’immobilier de bureaux fait jouer trois acteurs majeurs.

  • Les collectivités territoriales, qui sont décisionnelles ;
  • Les financeurs, que sont les investisseurs et les promoteurs ;
  • Les acheteurs eux-mêmes et les intermédiaires qui commercialisent les programmes.

En 2017, on assiste à une synergie de plus en plus importante entre ces trois acteurs. Dans les années 2000, on sait que les investisseurs tenaient une place prépondérante (27 milliards de francs) par rapport aux promoteurs (16 milliards) et aux utilisateurs (15 milliards). On sait également que les grands investisseurs étaient principalement étrangers (62 % du marché) (Jacques Bonnet, L’Évolution du marché des bureaux en France et à l’étranger). Ceci a accentué la concurrence entre les grandes agglomérations européennes ou françaises, ainsi qu’entre les centres et les périphéries. Dans cette optique, l’attractivité internationale des régions urbaines était fondamentale pour intéresser les investisseurs. Cependant, ce marché financier était souvent régulé davantage par la spéculation que par l’aménagement territorial ou la réalité de la demande.

2017 : une logique de synergie pour réguler les marchés sur toute la France

Aujourd’hui, la construction de bureaux neufs suit une logique un peu différente. Les collectivités souhaitent attirer l’investissement selon une demande réelle, et sectorisée. Dès lors, le marché n’est plus aussi tendu. En ligne de mire : des taux de vacance raisonnables. Le marché du neuf anticipe au plus près la demande. En étant suffisamment conséquent pour ne jamais être engorgé. Mais en étant raisonnable pour ne pas être sous-occupé.

Ceci a pour conséquence de réguler les prix du marché d’une manière plus rationnelle. Et d’équilibrer l’offre entre les centres et les périphéries, et entre les agglomérations. Il est bien évident que la valeur locative reste plus forte dans les centres les plus attractifs, où les surfaces sont plus rares et les connexions et équipements plus nombreux. Cependant, les difficultés de commercialisation que l’on connaissait dans les années 2000 n’existent plus en 2017.

Lyon connaît le même profil de marché que Paris, tout comme Marseille ou Lille. L’aménagement territorial (dont le TGV) et la proximité, de fait, avec la Capitale, induisent une dynamique inédite du neuf. Ainsi, la France est aujourd’hui un territoire où les kilomètres ne comptent plus, mais où le temps et le numérique redéfinissent l’aménagement du pays d’une manière globale. Lorsque le marché de l’immobilier de bureaux neufs prospère à Paris, il entraîne derrière lui le marché des grandes métropoles régionales. Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes ou Grenoble connaissent le même phénomène. Et réciproquement.

2017 : un marché sain et en hausse de l’immobilier de bureaux neufs

Dès lors, en France, on assiste depuis 2007 à une baisse sporadique des autorisations de construction, correspondant à un rapprochement vers la réalité du marché au détriment d’une optique purement spéculative. En mars 2007, 48 millions de mètres carrés étaient lancés. Contre 38 millions en mars 2016 (chiffres SOeS, Sit@del12). Pour autant, nous l’avons vu, c’est une preuve de la bonne santé d’un marché qui se régule et se conforme à la réalité de la demande. En France, au 1er trimestre 2017, 9 millions de mètres carrés ont été autorisés à la construction, 6,3 millions ont été mis en chantier. Ce qui montre une augmentation de 2,2 % des autorisations, pour une diminution de 2,8 % des mises en chantier. Cette différence s’explique par le maintien d’un taux de vacance rationnel sur tout le territoire.

Parmi tous ces locaux non résidentiels, les bureaux en mars 2017 représentent 4,5 millions de mètres carrés autorisés, soit une variation de + 7,9 % par rapport à 2016. Les entrepôts et les locaux commerciaux connaissent également une très forte hausse. Les livraisons de bureaux neufs à venir (en construction) totalisent 3,2 millions de mètres carrés (en hausse de 3,1 % par rapport à 2016).

Il est intéressant de constater que les régions ayant autorisé le plus de locaux d’immobilier de bureaux sont l’Île-de-France (+11 % entre 2016 et 2017), l’Occitanie (+12,2 %), la Bourgogne-Franche-Comté (+19,6 %), la Normandie (+31 %), le Centre-Val-de-Loire (+34 %). Les Hauts-de-France, le Grand Est et PACA connaissent des hausses moins fortes, sous les 10 %.

Ces chiffres sont à mettre en regard avec les locaux en construction : les plus grandes variations à la hausse se situent dans les Hauts-de-France (+15 %), les Pays-de-la-Loire (+13,8 %), toutes les autres régions connaissant des hausses de moins de 10 %, exceptées Grand Est (-3 %) et Occitanie (-9,2 %).

Ceci prouve une régulation réelle du marché du neuf : 2017 est une année, comme 2016, de rationalisation du marché et de recherche du meilleur équilibre entre l’offre et la demande. La diversité des programmes permet de répondre le plus précisément possible aux exigences des entreprises, tout en respectant un maillage territorial tendant idéalement à un certain équilibre, et régulant les taux de vacance, et donc les prix. Ceci en intégrant parfaitement l’immobilier de bureaux neufs dans l’aménagement global du territoire.

C’est dire si dans ce marché si spécifique de l’immobilier de bureaux neufs, l’accompagnement est nécessaire pour trouver les locaux les plus adaptés, les mieux situés et au meilleur prix. En 2017, l’équilibre entre dynamisme et raison est optimal. Le marché est très favorable, et il faut en profiter maintenant.

LE 16/05/17 ÉCRIT PAR GILLES BOHBOT