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Les conflits d’intérêts dans de
nombreux conseils immobiliers

De nombreuses sociétés spécialisées en conseils immobiliers doivent parfois prendre en charge des intérêts antagonistes dont les fondements s’entrechoquent. En effet, il n’est pas rare que les organisations immobilières se trouvent être confrontées à ce genre de phénomène appelé « conflits d’intérêts », cependant, il existe des règles afin d’y remédier ou du moins d’apaiser ou même de prévenir les tensions créées par ces conflits à la fois internes et externes.

Qu’est-ce qu’un conflit d’intérêts ?

Les professionnels du secteur de l’immobilier peuvent être exposés à des situations desquelles naissent des conflits d’intérêts, ce qui signifie que certains intérêts privés pourraient facilement prendre le pas sur un code déontologique à respecter. Car, en ne suivant point les règles fixées par le code du travail établi pour chaque entreprise dans le domaine de l’immobilier, l’organisme concerné serait amené à enfreindre ses engagements et les responsabilités qui s’y rattachent.

Souvent à l’origine d’un intérêt personnel, les conseils immobiliers subiraient une altération, un défaut d’objectivité, conduisant à un manquement au devoir professionnel. Le client en demande de conseils immobiliers est à même de se questionner sur la neutralité du conseiller et sur le bien-fondé de son action. Quels intérêts défend-il réellement ? Le client n’ayant un véritable pouvoir ni une grande marge de manœuvre pourrait devenir l’objet d’un tel processus débouchant sur un conflit d’intérêts. Pourtant, bien que cela soit devenu monnaie courante – au lieu de le percevoir comme une entrave aux fonctions, certains y voient une procédure normale nécessaire au bon déroulement de la transaction immobilière – il est possible de ne pas être pris au piège grâce à des codes à suivre bien précis puis une représentativité exemplaire. Ainsi, un pouvoir discrétionnaire sera mis en place.

Comment identifier les conflits d’intérêts ?

Les conflits d’intérêts se créent lorsque les conseillers immobiliers s’inscrivent comme juge et partie. Si les intérêts privés sont mis en exergue, alors on peut parler de conflits d’intérêts. D’autant que souvent, les dispositifs de résolution des conflits restent aléatoires. Il existe différents types de conflits d’intérêts. Par exemple, ceux financiers arrivent en tête de liste, ils impliquent un bénéfice monétaire de la part du conseiller que ce soit direct ou indirect, pour lui ou l’un des membres de sa famille. Ainsi, les conseils immobiliers donnés aux clients seront influencés par des intérêts financiers personnels. Les conflits surgissent également en cas de favoritisme ou au contraire, de discrimination ayant pour but encore une fois de servir les intérêts personnels de l’agent immobilier. La négociation devrait se faire loin de tout intérêt personnel, en toute transparence, comme la transaction dans son intégralité dont la démarche ne reposerait que sur un devoir de conseils créés sur mesure pour le client, sans favoritisme ni discrimination quelconque.
De ce fait, un impact se fera sentir sur l’achat ou la vente relative à une transaction dont l’estimation aurait pu être biaisée. Les conseils concernant la succession de biens pourraient également être sujets à ce type de procédés, entraînant une gestion des biens et du patrimoine des clients désavantageuse.

Parfois, les conflits d’intérêts semblent être un passage obligatoire par lequel le conseiller immobilier passe car plusieurs stratégies de développement, de financement, des conflits antérieurs viennent se greffer à la situation présente. Parfois aussi, c’est tout l’organisme qui est visé, les conseils immobiliers sont alors au service de tout un groupe d’experts incluant une compétition inévitable, et l’on ne peut dans ce cas parler de corruption ou de faute volontaire. Cela ne remet point en cause la volonté qualitative ou le niveau d’expertise ; le conflit d’intérêts se doit de protéger le chiffre d’affaires et l’image de l’organisme. Notons que le fait d’utiliser à ses propres fins les services d’une entreprise immobilière est répréhensible car il s’agit d’abus de bien sociaux.

De quelles manières les éviter ?

La loi Alur est un premier rempart contre les conflits d’intérêts en tout genre, qu’ils soient reliés à un contrat personnel, des intérêts intégrant des proches ou encore des conflits de mission. Les professionnels du domaine de l’immobilier se doivent de respecter douze articles, réel code de travail. Des obligations bien précises sont désormais tenues et les conseils immobiliers empreints de transparence. Le sens loyal et la probité sont privilégiés, ainsi que le professionnalisme et la justesse. La méthodologie choisie donne l’assurance d’un travail consciencieux effectué en toute dignité. Des connaissances approfondies sont requises autant sur le domaine immobilier que législatif. De plus, les professionnels chargés du conseil immobilier ont l’interdiction de procéder à un acte discriminatoire quel qu’il soit et éviter les actes à caractère frauduleux sous peine de sanction grave. D’autre part, depuis la Loi Alur, en vigueur depuis 2015, les agents immobiliers doivent contourner les conflits d’intérêts et trouver un terrain d’entente avec le mandant. Ils sont invités à l’accompagner dans ses démarches, le conseiller, l’encadrer, l’aider à gravir ce roc que peut représenter une transaction immobilière. Pareil avec les confrères, afin d’éviter les situations conflictuelles, les litiges doivent être apaisés et un esprit de cohésion sera privilégié.

Soucieux de la qualité offerte aux clients, les conseils immobiliers prodigués respecteront la charte établie et la « Declaration of interests » écartant tout favoritisme et intérêt privé en lien avec la sphère familiale. Pour se prémunir de tout risque de conflits d’intérêts et d’abus, de plus en plus d’experts spécialisés en régulation financière gèrent les conflits naissant au sein des agences. Une commission de déontologie a également vu le jour afin de réguler la vie publique et de prévenir les conflits d’intérêts, cela vaut aussi pour les conseils immobiliers où certaines pratiques irrégulières ont eu tendance à se développer.

Cela dit, aujourd’hui encore, lorsque ces règles sont entravées, peu de sanctions sont appliquées. Il subsiste une certaine impunité et les conflits d’intérêts sont toujours bel et bien d’actualité dans les conseils immobiliers.

LE 17/05/2017 ÉCRIT PAR BRUNO DE CHAZEAU