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Centre-ville ou périphérie : les quartiers
préférés des entreprises

Chaque entreprise possède des besoins spécifiques en termes d’immobilier. Pour stimuler son activité, le choix d’un lieu pour s’y implanter est stratégique. En 2017, plusieurs tendances se dégagent. Plus que jamais, le dynamisme du marché permet à chaque entreprise de se développer dans des conditions optimales. Objectif : la symbiose entre l’humain et l’environnement. Pour trouver le bien idéal, l’accompagnement par un professionnel reste indispensable.

2017 : la mutation de l’immobilier d’entreprise

Il y a quelques années encore, les grands quartiers d’affaires comme la Défense avaient le vent en poupe. Installer ses locaux dans une tour prestigieuse permettait de réaffirmer l’image internationale de l’entreprise. Pour autant, cet attrait, légèrement en retrait, est modéré par un grand nombre d’autres propositions immobilières. La Défense connaît actuellement un taux de vacance croissant de 9 %, contre 7 % pour le reste de l’Île-de-France. Cela peut cependant s’expliquer par le fait que de nouvelles tours viennent d’être construites, non encore entièrement louées (T1, D2, Majunga…) et que d’autres sont en construction (Air², Duo…)

Mais il apparaît que l’offre immobilière, dans toute sa diversité, permet aujourd’hui de répondre aux besoins spécifiques de chaque entreprise. Selon son profil, mais aussi selon sa culture. La connaissance du marché, c’est aussi l’écoute des besoins de l’entreprise.

Les bons paramètres pour trouver le bon endroit

Plusieurs paramètres entrent en ligne de compte dans le choix d’immobilier d’entreprise :

  • La nécessité de la collaboration, de la mise en réseau des collaborateurs.
  • L’hyperpersonnalisation des espaces, entraînant la possibilité d’une modularité changeant dans le temps (extension, diversification des espaces…)
  • Le bien-être comme facteur de productivité.
  • Un accès aux services facilité. Le numérique permet de décentraliser une activité sur plusieurs sites.
  • Une préoccupation environnementale croissante (HQE).
  • L’intelligence du bâtiment (gestion de la climatisation, de la lumière, de l’eau…)
  • La proximité avec les points névralgiques du secteur d’activité dans une logique de cluster.

Dans la métropole du Grand Paris, 1,56 million de m² ont été lancés en septembre 2016, dont 500 000 aujourd’hui construits (chiffres Grand Paris Office Crane Survey). 40 % concernent Paris Centre. La moyenne de chaque opération est de 16 000 m². Les tours de la Défense en construction permettront aux preneurs en recherche de gros volumes de satisfaire leurs besoins – y compris dans le cadre du Brexit. Les gares du projet du Grand Paris Express seront aussi l’occasion de lancer d’autres projets idéalement placés près d’une boucle reliant tous les centres stratégiques de la métropole (la Défense, les aéroports, le centre, les grandes zones d’activités).

C’est dire si le choix d’un immeuble est avant tout dicté par une stratégie et une vision du monde.

Immobilier d’entreprise : le retour vers les centres-villes

L’hypercentralité est donc devenue une tendance forte de 2017, dans toutes les métropoles. Elle correspond en effet à ce que les chefs d’entreprise attendent pour le cadre de vie de leurs collaborateurs : profiter des services de proximité qui foisonnent, et ressouder les équipes à travers un environnement favorable.

Ce n’est pas un hasard si un grand nombre de start-ups ou de PME du secteur digital recherchent les 8e et 9e arrondissements de Paris, qui concentrent 20 % des recherches d’entreprise. Outre le fait que ces arrondissements sont situés dans le Triangle d’Or, au cœur du Quartier Central des Affaires, ils proposent un environnement agréable et vivant… qui finit par se structurer en bassins sectoriels cohérents. Ceci favorise la synergie entre entreprises, à la manière de ce qui existe à la Défense… le centre-ville et les fastes de l’haussmannien en plus.

Marseille connaît également ce phénomène, où le quartier Euromed est aujourd’hui en concurrence avec Castellane ou le Prado.

Lyon conserve un attrait prédominant de la Part-Dieu. Même si ce quartier reste majoritairement tertiaire, il est idéalement placé en hypercentre, ce qui explique son fort dynamisme – et la construction récente de deux nouvelles tours, Oxygène et Incity. D’autres sont en projet.

Le centre-ville possède une mixité très recherchée. Ceci explique que dans les années à venir, les grands projets immobiliers d’entreprise seront eux-mêmes mixtes : dans un immeuble, on trouvera bureaux, hôtels, logements et services. C’est le sens des projets Triangle ou Hermitage à Paris, qui inaugurent cette voie.

Immobilier d’entreprise : appropriation intelligente des périphéries

Mais lorsque les entreprises florissantes ont un grand besoin d’espace, elles s’implantent en 2017 dans des campus.

Ces immeubles contemporains, créés « sur mesure », modulables, à taille humaine, proposent de nombreux avantages. Ils répondent aux normes les plus sévères concernant l’énergie (HQE, lumière naturelle, climatisation adiabatique). Leur surface globale peut équivaloir à celle d’une tour, sans offrir les contraintes des immeubles à grande hauteur, ce qui amenuise les charges d’entretien et de sécurité.

Les campus essaiment dans la première couronne parisienne. Boulogne-Billancourt est la ville la plus demandée, notamment pour son quartier en pleine construction du Trapèze. Mais si cette tendance immobilière concerne l’Ouest parisien (Levallois, Asnières, Neuilly, Nanterre…), elle s’étend (Stade de France, Fontenay-sous-Bois, Montreuil…)

Les campus : partout en France…

Ces campus sont aussi l’occasion d’éviter l’étalement urbain en se regroupant en périphérie des villes dans une logique de clusters, sans pour autant être construits dans des zones industrielles impersonnelles. En Île-de-France, les villes nouvelles comme Saint-Quentin, Cergy ou Marne-la-Vallée profitent de leur cadre pour proposer une offre immobilière dynamique sous la forme de campus. Le cluster de périphérie favorise la création de bassins d’emplois complémentaires dans des environnements avantageux et bien desservis en transports, sans pour autant se trouver loin des fonctions métropolitaines névralgiques (universités, sièges sociaux…) Et ils sont souvent situés près des centres de vie.

Partout en France, on constate l’essor de ces immeubles low ou mid-rise. Autant dans les métropoles comme Toulouse ou Bordeaux que dans les grandes villes comme Angers, Tours ou Caen. Chacune en profite pour réaménager des quartiers entiers en y injectant des activités d’entreprise afin de favoriser la mixité sociale ou fonctionnelle. Par exemple, à Angers, Gare+ est un projet d’immobilier d’entreprise en plein centre-ville qui fonctionne en synergie avec des projets immobiliers similaires à Nantes, Saint-Nazaire et Le Mans. Cela met en relation, à moins d’une heure de TGV, des activités similaires (secteurs assurances, banques, sièges sociaux de service aux entreprises) en profitant d’environnements très qualitatifs, pour des loyers modérés. Le tout à moins de deux heures de Paris.

Cette inclination touche même les free-lances (+85 % d’indépendants ces dix dernières années selon Eurostat) : les espaces de coworking, formule encore marginale il y a cinq ans, sont de plus en plus intégrés dans l’offre.

L’immobilier d’entreprise est donc devenu un paramètre fondamental de l’aménagement du territoire, y compris pour remodeler les entrées de villes.

S’y retrouver dans la diversité de l’offre : faire appel à un professionnel

C’est dire si, en 2017, le marché de l’immobilier d’entreprise en France a retrouvé ses couleurs ! Il s’adapte à la diversité des demandes induite par la croissance. Quels que soit leur secteur ou leur taille, les entreprises recherchent aujourd’hui des immeubles qui leur ressemblent. L’environnement est facteur de bien-être, et donc de productivité. L’atmosphère humaine, voire ludique, doit s’allier avec interconnexion et accessibilité.

Face à ces nombreux paramètres, seul un accompagnement professionnel rigoureux rend possible la réussite de cette quête stratégique de l’entreprise au bien idéal. Au cœur du quartier idéal.

LE 11/05/2017 ÉCRIT PAR STÉPHANIE KIMAN BERGER